房地产开发企业如何应用项目管理系统 房地产开发的产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，但一般划分为如下三大阶段： ⑴前期准备阶段 主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续。 ⑵建筑施工阶段 工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可　　以使用程度的过程。 ⑶经营阶段 房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租和抵押,实现自己预期投资收益的行为。 实施项目管理信息化后，能够将开发商的管理水平提升到一个新的高度，具体表现如下： ■ 以项目生命周期理论为基础，通过计划、跟踪和控制来实现对房地产项目的动态管理 强调计划对房地产项目成功的重要作用，通过制订详细、完善的计划来指导项目的实施；在实施的过程中随时搜集项目的进度信息（包括工程进度、成本进度、形象进度和交付成果进度），将实际进度与计划进行对比，对其中存在的偏差及时予以纠正，使得项目总是在计划的轨道上前进，切实保证项目的工期、成本和质量。 ■ 实现对房地产项目的多角度、多要素管理 房地产项目管理涉及的要素众多，既包括人、财、物的管理，也包括时间、采购、合同、质量的管理，对这些要素全面关注，以科学的项目管理模式实现对这些要素的集成管理。 ■ 能有效实现项目各方的沟通与协调 房地产项目涉及的组织和人员众多，除业主方之外，还有设计方、监理方、施工方、物资设备供应商等，业主作为项目的核心，自然也是信息处理的中心，大量的信息从其他各方传递给业主，业主要对这些信息加以分析处理，同时也要将大量的信息传递给有关各方，信息传递的速度和准确性将直接影响到项目的决策，同时也对项目的完成时间和成本产生影响。项目有关各方通过网络可随时获取相应数据，及时、准确地沟通协调，从而有效缩短项目周期，降低项目成本。 ■ 对项目资金管理予以了特别关注，能够实现与企业财务系统的完美对接 在房地产项目中，随时掌握项目资金的需求、供应、使用和回款情况、保证资金动态平衡是至关重要的。通过对资金计划、资金到位、资金支出和回款情况的全面把握，随时提供项目资金状况，帮助业主有效地实现资金平衡，降低项目风险和成本；同时，采购管理、合同管理、销售管理等均与资金管理功能相挂接，并可通过财务接口与企业的财务系统实现完美对接，完全能够满足房地产项目财务管理的需要。 ■ 提供项目预算功能，与项目计划进度关联，为项目的成本控制提供了基础 支持工程量清单，并实现了工程量与计划进度的有机结合。同时可以支持各地不同的定额标准，并能实现定额标准的导入、导出，使用户定额管理的工作量大大减轻；以定额为基础，项目预算的编制也十分方便。 ■ 实现全过程的成本控制 在投资立项、征地拆迁、设计报建、工程建设等各个阶段，涉及成本估算、成本目标、工程预算、成本计划、成本实际发生及成本预测预测等功能，可以随时反映项目任意时刻的动态成本与工程进度，从而全面实现对开发项目各个阶段的成本控制与工程进度的掌控。 ■ 提供强大的合同管理功能 合同类别任意划分，拟订合同、合同模版、合同信息、合同拨款、合同变更、合同索赔、合同拆分全面管理各类业务，十几种合同报表从不同的角度和层次，动态反映合同执行情况。 ■ 有机整合了销售管理功能，使销售资金纳入项目整个资金流。 销售是房地产项目的一个重要环节，它不仅要实现了对销售业务的支持，更加重要的是要使销售计划、销售资金与项目整体的资金计划和现金流量协调，并进行相关的财务处理。 ■ 提供了众多的项目管理工具和方法 提供了众多成熟、先进的项目管理工具和方法，如责任矩阵、甘特图、网络图、关键线路法、挣值分析、蒙特卡罗分析等，这些工具和方法在项目管理实践中广泛应用，是提高项目管理水平的有效手段。 ■ 操作简单、图表形式多样，尤其适合决策者使用 考虑到用户的不同需要，提供了图、表、文字等多种信息表现形式，各类信息均能方便地导入、导出，实现与其他系统的数据共享。操作方式简单，通过适当的培训，用户就能迅速掌握其使用方法。 项目管理系统的主要功能 1、项目计划 项目计划子系统包括项目计划、项目进度、项目档案等模块，通过对项目的工作分解，从时间、成本、物资设备、费用、质量、交付成果、工程量等多个角度制订项目计划；项目工程进度报告、项目形象进度报告和交付成果进度报告及时反映项目进展情况；项目档案保存项目重要文档，实现责任分配，形成责任矩阵。 应用要点： ■ 全面的项目计划（进度计划、设备物资计划、费用计划，资源计划）。 ■ 项目全过程管理，记录基准计划，调整计划，体现动态执行计划。 ■ 业务流程标准化，项目模板记录标准业务流程，提高企业管理水平。 ■ 支持多项目同时管理，资源信息共享。 ■ 多层次多子系统计划与进度数据，全方位地反映项目实际进展情况。 ■ 详细记录项目计划调整过程，随时追溯历史计划数据。 2、成本管理 成本管理子系统包括估算成本、目标成本、目标成本分析等模块。通过对估算、预算、合同信息、合同执行的管理，分析、比较动态成本与目标成本，找出差异，最终达到成本控制的目的。 应用要点： 灵活定义多层次的核算项目，支持项目、组团、单体逐层分解；成本结构树和经济技术指标灵活定义，并可以按照写字楼、公寓等不同的项目保存模版及历史数据，新建项目时支持导入经验数据。 关联项目核算体系，自动生成成本估算表，用户自定义成本估算依据，投资估算支持类比估算法、参数估算法等常用的估算方法。随着项目的推进，由成本估算细化为成本目标，当成本计划和实际与目标成本发生较大差异时，分析产生差异的原因，修订目标成本，对成本目标修订过程的跟踪分析。 实现全过程的成本控制。在房地产项目初始阶段进行成本估算；在项目规划阶段，在成本估算的基础上进行细化制订目标成本；根据合同执行情况产生成本计划和实际成本情况，成本控制就是对上述过程进行规划和监控。 多角度成本分析。成本分析报表对比成本估算、成本目标、成本计划、成本实际发生等各个阶段数据，预测待发生成本，随时了解工程总造价及单方成本，为经营决策提供科学依据。 3、财务资金管理 资金管理子系统包括项目前期投资分析、项目资金计划与收支状况、项目成本分析和相关报表等模块，以项目资金收支为核心，全面实时地反映项目资金的流动、使用的计划和实际情况，动态分析项目成本，自动生成现金流量表、成本报表，为项目资金的控制与平衡提供决策依据，同时还可通过财务接口与其他财务系统实现完美对接。 应用要点： ■ 项目前期投资分析，包括投资估算、现金流量、损益表分析项目投资收益。 ■ 资金计划：收支计划模板反映资金关联，动态生成项目各期资金收支计划。 ■ 资金收支：资金收支单关联合同、进度、销售模块，详细记录资金收支状况。 ■ 资金报表：现金流量表、损益表动态反映项目资金状况。 ■ 财务核算：自动产生资金收支凭证，与财务软件和谐统一。 4、项目合同管理 合同是约束项目参与各方的重要法律文件，大型项目的合同数量众多、种类繁杂，采用传统的管理方法，不仅费时费力，而且无法满足现代工程项目对合同的动态、实时管理的需要。项目合同子系统通过拟订合同、合同模版、合同信息、合同拨款、合同拆分、合同变更、合同索赔、合同转让管理、全面管理各类业务，十几种合同报表从不同的角度和层次，动态反映合同执行情况。 应用要点： ■ 合同单位、合同金额、累积变更等合同关键信息的记录及合同分类管理。 ■ 合同拨款计划与款项拨付控制 ■ 合同金额按经济指标的拆分与分摊。 ■ 合同变更对应项目变更，关联合同结算。 ■ 合同报表全面反映合同执行状况。 ■ 计划进度、资金支付关联合同。 ■ 子合同管理体现分包业务情况。 5、采购管理 采购管理子系统主要是解决工程项目中物资设备的供应管理问题，包括供应商管理、采购计划、采购业务等模块，通过对项目物资需求的分析自动生成物资需求计划、物资采购计划、项目物质需求计划、任务物资需求计划、物资需求项目分布和物资需求任务分布，全面反映项目的物资采购需求，以此为基础合理安排物资采购；同时也提供了对物资供应商和具体采购业务的管理功能。 应用要点： ■ 建立物资设备信息库、供应商信息库。 ■ 供应商比价及物资设备比价 ■ 采购数据的填报及物资供应商的管理工作 ■ 工程进度计划自动生成物资设备采购计划，完成采购资金的分析。 ■ 完善项目现场的物资设备的使用过程。 6、售楼管理 目前房地产企业的销售过程相对还处于传统的操作方式，房产定价没有实际和理论依据，无法动态、实时跟踪房产的销售，这样就无法为房产销售提供决策信息。销售管理子系统针对房产销售的科学化、规范化、网络化的要求而开发，通过对前台接待、客户档案、销售、收费及后台管理实施全面管理，既使一线工作人员准确地执行各项活动，减轻劳动强度，又使上层管理人员获得各种需要的信息，起到辅助决策的作用，从而使经营管理的水平达到更高层次，以达到较大的投资回报率及用户满意率。 应用要点： ■ 销售定价、政策等策划工作。 ■ 客户及销售数据的整理、分析。 ■ 销控表区分内外，销售数据一目了然。 ■ 销售计划及销售收入与项目资金的关联。 ■ 销售收入自动转入财务资金收入，方便领导宏观资金控制。 ■ 业绩统计加强对销售人员的管理。 7、项目评估 项目评估子系统由进度评估、EVMS评估和临界指数评估模块构成。它主要应用EVMS的方法对项目任务的进度和成本进行评估，通过进度差异、成本差异、进度执行指数、成本执行指数等定量数据来客观反映进度的快慢、成本的超出和节省。 8、项目报告 项目报告子系统将项目执行过程中常用的、需特别关注的项目信息汇集生成项目报告，便于项目高层领导和管理人员掌握项目总体信息，它包括项目/任务摘要报告、关键任务报告、里程碑任务报告、即将开工任务报告、拖期任务报告、任务计划调整报告、项目/任务管理机构图表等具体内容。 9、文档资料管理 文档资料的整理与归档是项目管理过程中一项重要的工作，建设工程资料记载了建设工程活动全过程的重要内容，它是企业档案的重要组成部分，也是工程建设过程的指导文件，又是对工程进行检查、验收、移交、使用、管理、维修、改建和扩建的原始依据。建设资料管理工作直接反映了一个建设施工企业的管理水平。建设部要求建立并管好城市基础设施建设档案，进一步加强了对工程项目建设档案管理的重要性和紧迫感的认识，并明确指出：任何一个工程，如果技术资料不符合有关标准规定，则判定该工程不合格，对工程质量具有否决权。 10、质量管理 质量管理子系统由质量资质、物资质量、质量规划、质量报告和项目质量查询模块构成，通过建立项目质量标准体系、进行项目质量管理规划和对项目/任务/交付成果的质量检验，该子系统实现了对项目的全面质量管理，以切实保证项目质量。 11、资源计划 资源计划子系统包括资源管理、资源计划、报表与分析等模块，在定义了资源类型和具体资源后，通过对资源购置、资源减少、资源领用、资源退回和资源调度的管理，形成资源总帐、项目资源帐、任务资源帐、资源增加减少明细帐、资源领出退回明细帐，全面反映项目中资源的使用和流动情况，为项目资源的合理分配和购置提供决策依据。 12、风险分析 任何项目都存在风险，尤其是投资大、周期长的项目。要有效地防范风险，首先必须识别风险。系统提供的风险分析功能通过定量的方式，运用概率统计的方法科学地分析和预测项目中存在的风险，是决策者防范和减少风险的有力手段。 系统运行环境 典型网络环境 总公司各部门在同一座楼办公，在办公楼内架设了局域网。每个部门至少配备1-2个工作站。工作站可以通过web服务器访问Internet。项目工地区、移动查询用户可以通过远程Internet或宽带专线连接对公司资源进行共享。 网络硬件环境

NT网络环境	Windows 2000/2003/2008网络，TCP/IP协议，FTP协议
数据库服务器	CPU：P4 1.5G（建议P4 2.0G以上） 内存：1G（建议2G以上） 硬盘：40G（建议60G）剩余空间用于存储数据资料
应用服务器	CPU：P4 1.5G（建议P4 2.0G以上） 内存：1G（建议2G以上） 硬盘：10G（建议20G）剩余空间 建议安装固定IP专线/路由，方便广域网访问。
FTP服务器	CPU：P4 1.5G（建议P4 2.0G以上） 内存：512M（建议1G以上） 硬盘：20G（建议40G）剩余空间用于存储数据资料 建议安装固定IP专线/路由，方便广域网访问。
客户端	CPU：P3 700（建议P3 1G以上） 内存：512M（建议1G以上） 硬盘：1G（建议2G）剩余空间

软件运行环境

数据库服务器	操作系统：windows2k/xp/2003/2008Server 数据库：MS SQL Server2k/2005
应用服务器	操作系统：windows2k/xp/2003/2008server, 安装TCP/IP协议，MSXML3/4，ADOsp4。
FTP服务器	操作系统：WINDOWS服务器版本系列/LINUX/UNIX. 安装/配置目前流行的FTP服务器软件。
客户端	操作系统：windows98/2k/xp/2003/vista/2008 安装TCP/IP协议，FTP协议，MSXML3/4，ADOsp4。 安装MS OFFICE97/2K/XP/2003/2007。